不動産

代官山徒歩1分の土地に少額から投資できる? 都心・駅近物件のみの新しい投資商品とは

「資産分散の観点から小額で不動産投資をはじめたい」「安定した賃料収入が魅力の不動産に投資をしたい」「都心の一棟マンションやビル等に投資がしたい」--。

そんな個人投資家のニーズにこたえられるのが、都心の優良不動産に共同出資できる投資商品「セレサージュ」シリーズだ。

提供しているのはコスモスイニシア。デベロッパーのイメージが強いが、実は30年以上不動産ソリューション事業の歴史があり、今回その蓄積されたノウハウをもとに、都心の優良不動産に共同出資できる「セレサージュ」シリーズを発売した。

シリーズの第一号商品は、「セレサージュ代官山」という築15年の商業施設。代官山駅(北口)徒歩1分、都内有数の人気スポットの一等地に建つというプレミア感あふれる商品だ。

物件のポイントは立地だけではない。敷地面積約90坪(約300平方メートル)の整形地であり、代官山駅周辺でこのような物件は希少価値があるだろう。

 

都心の優良不動産に共同出資できる「セレサージュ」シリーズ。第一号商品は、代官山駅前の商業ビル「セレサージュ代官山」

一方で、この物件は建物全体で4テナントしか入居できないため、テナント退去時の賃料収入の減少リスク(空室リスク)は高いという懸念がある。

(写真:執行役員 ソリューション本部 副本部長 走内 悦子氏)

しかしながら、この事業を担当する走内(そうち)悦子氏は「この物件は1フロア約45坪あり、代官山駅周辺でこの広さのある物件はほとんどありません。その希少性から、賃料単価は周辺の平均相場を上回っているものの、昨年、テナントさまがご退去されたときには、募集をかけるとすぐに次のテナントさまのご入居が決まりました」と説明する。

新しい不動産投資の形 共同出資型不動産「セレサージュ」

都心の優良不動産は決して多くない。このためメリットが多いにもかかわらず、そのメリットを享受する人が少ないという状況だった。同社投資運用商品課の山中啓奨(けいすけ)氏は、「『セレサージュ』シリーズは、このギャップを埋めるソリューションとなると考えています」と胸を張る。

「このタイプの商品は、他社が長年手がけていますが、42年という長い間、デベロッパーとしてマンションを建て続けてきた当社が参入することは、多くのお客さまに対して新たな投資の間口を広げるという意味でも意義があるのではないかと考えています」(山中氏)

(写真:ソリューション事業部 資産運用部 投資運用商品課 山中 啓奨氏)

同社は約30年にわたって不動産のサブリース事業を手がけており、賃貸管理物件として現在9,000戸を超える不動産を扱っている。2017年1月時点の平均稼働率は実に96%を誇る。こうしたノウハウを持つ専門チームが、「セレサージュ」シリーズを運営し、現在の賃料水準を極力維持しながら高い稼働率を目指すという。

都心5区中心に展開する「セレサージュ」シリーズのこだわり

「セレサージュ」シリーズは、都心5区(千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区)の物件を中心に展開するという。その理由のひとつは、都心の不動産の賃料推移にある。

一般的にマンションの賃料は通常1年で1%程度下落するといわれる。だが都心の人気エリアには、この法則は必ずしもあてはまらない。「賃料が下落しにくいため安定した運用が可能となり、資産価値を維持することにもつながります」と山中氏は指摘する。 第二号商品として、原宿駅から徒歩7分のマンションの販売を予定している「セレサージュ」シリーズだが、魅力は立地だけではない。同社は提供する商品に住む人のことを考えて間取りを徹底的に研究するといい、「間取りのイニシア」と呼ばれることもあるほどだという。グッドデザイン賞を15年連続で受賞しているのはその証拠といえるかもしれない。

走内氏は「ポートフォリオの分散を考えると、資産を東京に一極集中させることはリスクがあるという指摘もあります」と認める。

そのうえで、「少子高齢化がさらに進み、今後東京に人口が一極集中していくことが予測されていますので、長期的に不動産投資を行う視点では、東京に資産を持つことは大きなメリットになるのではないでしょうか」と付け加える。

都心でも価格が高騰しているという指摘があるなど、不動産投資は今後難しいものになるかもしれない。たしかに日本全体では、地価が下がったり居住者が見つからなかったりすることもあるだろう。

しかし人口減少と少子高齢化がさらに進む中でも、東京、それも駅近の物件に関しては今後も高い需要が見込めるのではないだろうか。これまであまり機会のなかった、都心・駅近の物件への投資に魅力を感じるなら、比較的少額で投資できるコスモスイニシアの「セレサージュ」シリーズを検討してみてはいかがだろうか。

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