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不動産投資は今からでも遅くない! 物件価値を高めるリノベが得意な企業とは

不動産投資が活況だ。特に2020年の東京オリンピック・パラリンピックまでは活況との見通しがあるため、逆にその後の成長にはあまり期待できないという声もある。果たして今から不動産投資を始めるのは遅すぎるのだろうか?

たしかに現在の日本は人口減少時代に突入したといわれる。しかし東京の人口はまだ増えている。人口減少、少子高齢化が進むと、たしかに地域によっては人口(住み手)が減るだろうが、今後顕在化するのは、人気物件とそうでない物件の格差だ。

(写真=PIXTA)

しかし人気物件は価格も高いし、見つけ出すのは難しい。そこで、既に条件のそろった高い物件を探すのではなく、入手した物件の価値を上げてしまう「リノベーション」に注目が集まっている。

リノベーションすれば魅力を高められる物件を見極める力が必要

リノベーションとは既存の物件に対して、物件の状況に応じてさまざまな改修工事を行ない、物件の価値を高める手法。厳密な定義はないが、リフォームと比べると間取りや、水回りでも配管を含めた変更など大がかりな工事を施し、時にはエレベーターを設置してしまうなど、物件を一気に魅力あるものに生まれ変わらせる手法だ。

とはいえリノベーションすればどんな物件でも、魅力あふれるものにできるわけではない。物件の潜在的な価値を見抜き、住み手や投資家にとって価値あるものにするには、リノベーションが得意な業者が行う必要がある。

リノベーションを得意としている不動産企業がエー・ディー・ワークス <3250> だ。一部上場で、主に収益不動産の販売を手掛けている。同社はまずその“目利き力”によって、様々な理由から本来の価値を発揮できていない物件を見つけ出して購入。その後、内外装でリノベーションを施し、物件本来の価値を最大限まで引き出すのだ。

(画像=エー・ディー・ワークス)

不動産業界では通常、日々変化する不動産市況の影響を抑えるために、購入した物件は速やかに顧客へ販売するのがセオリーといわれる。しかし同社はリノベーションを施した物件を「棚卸資産」としてあえて積み増す。これにより、同社が物件を管理している状況下でも賃貸収入により同社に利益が入る仕組みを構築している。そして、その仕組みが同社の業績の伸びにも寄与している。

様々な株主還元策も実施

業界ではユニークなビジネスモデルのエー・ディー・ワークスは、様々な株主還元策にも力を注いでいることでも注目されている。

株主還元として一般的に一番に注目されるのが配当金。同社でも当然のことながら毎年株主に対して配当を実施している。さらに通常の配当以外にも、2017年3月期に130周年記念配当を実施しているほか、今期はこれまでのライツ・オファリングへの協力に対しての感謝の意を込めた感謝配当の実施も予定している。

また、2017年7月13日から、3回目のライツ・オファリングを実施しているが、ライツ・オファリングとは、株主に対して無償で新株予約権を割り当てるものであり、増資の中でも株主重視の手法と考えられる。株主は、割り当てられた新株予約権を行使して新株を取得するか、市場で新株予約権を売却するかを選ぶことができるのだ。

同社はまた、企業と株主との双方向のコミュニケーションを図ることを目的に、「株主クラブ」も発足させている。入会すると、業績やトピックスを中心とする現況情報をタイムリーに受け取ることができるほか、1万株以上を保有する株主は「プレミアム会員」となり、保有株式数によって毎年9月、3月に優待ポイントが得られる。貯まったポイントは、食品や宿泊券などの多種多様な商品と交換が可能だ。

(画像=エー・ディー・ワークス、画像をクリックすると外部サイトに飛びます)

こうした各種の配当やポイント制の株主優待など、様々な株主還元策を実施しているエー・ディー・ワークス。これだけの株主還元策が実施できているのは、2017年3月期の業績が好調であった事の現れでもある。

特に2020年向けて不動産投資への注目が高まってから久しい。「今からでも遅いかも?」と思っている投資家もいるかもしれない。しかしリノベーションによって価値を高めた物件に投資するなど、工夫次第で十分検討に値する。

そんな不動産投資の成功事例を次々につくっているエー・ディー・ワークス。ビジネスモデルだけでなく、投資家への還元策の手厚さでも今後は注目されそうだ。

>> エー・ディー・ワークスのライツ・オファリング&感謝配当について詳しく知る

拡大する富裕層に不動産投資機会を提供、さらなる展開が期待される企業

日経平均株価が2万円の大台を突破、NYダウ史上最高値を更新するなど、2017年は明るい経済ニュースも数多く聞こえてくる。景気の回復に伴って富裕層や準富裕層も増えており、これらの層を顧客としてビジネスを行なう企業についても業績の伸びが期待されている。

その一つが東証一部上場企業であるエー・ディー・ワークス <3250> だ。富裕層や準富裕層をターゲットにした収益不動産の販売を手掛けている。以前から同社では富裕層・準富裕層をメインターゲットとし、不動産販売を積極的に展開することにより、年々右肩上がりの成長を続けてきた。

(写真=PIXTA)

価値が発揮できていない物件を見抜き、リノベで価値を高める

同社は不動産の開発、賃貸、流通、管理、投資などあらゆる事業を手がけている。最近ではITの力も取り入れた不動産テックにも注力している。物件の仕入れからリノベーション、販売から管理・修繕まですべてをワンストップで提供できることが強みだ。

不動産業界では珍しいビジネスモデルを展開していることでも知られる。

一般に不動産事業では、購入した物件を速やかに顧客に販売する事が重要視される。仕入れた物件は、販売するまでの間棚卸資産となり、不動産市況によって価格が左右されてしまうためだ。

しかし同社では、あえて仕入れた物件を棚卸資産として自社で管理し、積み増していく手法を取り入れている。これができるのは物件の“目利き”に自信があるからだ。

様々な理由から本来の価値を発揮できていない物件を購入し、内装・外装工事などのリノベーションを施し、物件本来の持つ価値を最大限引き出す。これにより価値が上がった物件は人気となり、安定した賃貸収入が発生するようになる……。本来、在庫であるはずの棚卸資産を、顧客への販売前に利益を生む資産に生まれ変わらせるのだ。

同社で保有している期間中から安定した利益を生み出している以上、収益物件の購入を希望する顧客・投資家にとっても同社の物件は信頼性が高い。

このように、業界の常識にとらわれないビジネスモデルで、同社はこれまで成長を続けてきた。

>> エー・ディー・ワークスの事業内容について知る

国内だけでなく海外事業にも注力

同社はまた海外事業にも積極的だ。投資の格言では「卵は一つのカゴに盛るな」というが、同社も国内に頼らず、海外展開によって事業の安定性を実現しようとしている。

具体的には米国ロサンゼルスで事業展開をしている。

国内では、長期でみると人口減少に伴う家賃相場の下落や空室率の上昇、築年数によって下落する物件の価値、借地借用法による借家人の過度な保護などが問題となっている。

一方の米国ロサンゼルスでは、家賃相場は安定的に上昇傾向にある。空室率も日本の平均13%に比べ、3%台で下落傾向にあるという。築年数に関わらず物件には入居者が集まり、むしろ古い建物ほど空室率が低い傾向さえあるというのだ。貸主の権利が日本と比べて大きいことも投資しやすい条件といえそうだ。

(画像=エー・ディー・ワークス)

同社は今後も、日米両国でスーパー富裕層・富裕層・ハイエンド個人投資家層に不動産投資の機会を提供することで、さらなる成長を目指している。

手厚い株主還元策でも知られる

エー・ディー・ワークスは近時、ライツ・オファリングという手法による増資を公表して注目されている。これは株主に対して無償で新株予約権を割り当てるものであり、株主は、割り当てられた新株予約権を行使して新株を取得するか、市場で新株予約権を売却するかを選べるようにしたものだ。

また、エー・ディー・ワークスは、手厚い株主還元策を実施する事でも知られており、株主還元策として、通常の配当金はもちろんの事、2017年3月期に130周年記念配当も実施し、また、今期はこれまでのライツ・オファリングへの協力に対しての感謝の意を込めた感謝配当の実施も予定している。

スーパー富裕層・富裕層・ハイエンド個人投資家層が今後増えると考えられるなかで、独特なビジネスモデルを海外でも展開し、事業を着実に成功させているエー・ディー・ワークス。その思想を理解するうえでも、まずは投資家を大事にする姿勢の現れともいえる、こうした株主還元策について知ってみてはいかがだろうか。

>> エー・ディー・ワークスのライツ・オファリング&感謝配当について詳しく知る

なぜ成長企業は株主とのリレーションに注力するのか エー・ディー・ワークスの試み

近年、上場企業の株主還元が注目されている。以前にも増して配当性向が重視されており、株主優待に関しても多くの企業で導入が相次いでいる。株主は企業にとって単なる出資者ではなく、同時に議決権をもつ企業の所有者でもある。企業としては企業活動に賛同してくれる長期安定株主を多く確保したいところだ。その為、近年では株主還元が重要視されているのだ。

(画像=PIXTA)

こうした流れの中、不動産業を営む東証一部上場企業のエー・ディー・ワークス <3250> が、新しく株主優待制度を含む株主クラブを創設した。株主を大切にし、企業活動に理解を得て、長期安定株主になってもらいたいという狙いがある。

株主として思いを伝える機会も設けられる「株主クラブ」

(画像=エー・ディー・ワークス、画像をクリックすると外部サイトに飛びます)

このクラブは、同社の株を保有している株主が対象。入会すると、業績やトピックスを中心とする現況情報をタイムリーに受取ることができる。1万株以上を保有している株主は「プレミアム会員」として、保有株式数に応じて毎年9月と3月に優待ポイントを得られる。貯まったポイントに応じて食品や宿泊券などの多種多様な商品と交換が可能だ。多くの企業で株主優待は実施されているが、ポイントを貯めて、好きな商品と交換できる優待制度はまだ珍しい。

さらに同社の株主クラブは優待だけでは終わらない。株主に対して同社のニュースや業績をタイムリーに発信することで、同社の活動を深く理解してもらうことも目的としている。

今後、株主へのアンケートも実施予定であり、同社に対しての思いを直接伝える機会も提供されるという。

このアンケート実施には、双方向の関係性強化という期待もかけられている。従来、企業からは一方的に情報が与えられるだけで、株主の意思表明の場は株主総会での議決権行使程度しかなかった。

しかし株主に直接アンケートをおこなう事で、様々な思いを株主が同社に対して伝える事が可能となり、双方向での対話が実現するのだ。こうした企業側の姿勢が、投資家の「応援したい」という気持ちを育むに違いない。

>> エー・ディー・ワークスの株主クラブについて詳しく知る

エー・ディー・ワークスの事業内容

株主クラブを通した株主還元と双方向の対話を目指しているエー・ディー・ワークス。同社はビジネスモデルもほかの不動産企業とは異なり注目さている。

同社の中核事業は収益不動産の販売だ。目利きによって、様々な理由から本来の資産価値を発揮できていない物件を探し出し、購入する。購入した物件は顧客へ販売するための棚卸資産となる。本来は在庫を滞留させないよう、すみやかに顧客に販売するのが一般的だ。

しかし同社は、入居率を上げるために内装や外装などを工事、リノベーションを施し、資産価値を上昇させる。資産価値を最大限向上させて入居率を上げることで、棚卸資産は収益を上げる資産となるのだ。

そのため同社では棚卸資産を積み増すことによって安定した収益を上げている。もちろん適切な時期に顧客に販売も行い、顧客の物件の管理や長期修繕なども一括して同社で手掛けている。

(画像=エー・ディー・ワークス)

ライツ・オファリングや感謝配当も実施

そのエー・ディー・ワークスが現在、3回目のライツ・オファリングを実施している。これは株主に対して無償で新株予約権を割り当てるもので、増資の中でも株主重視の手法といえる。株主は新株を購入するか、予約権を売却するかを選ぶことができるのだ。過去にも2回実施しているが、そこで調達した資金を使ってしっかり事業を成長させている。

同社はこれに伴い、感謝配当も実施。過去2回、そして今回のライツ・オファリングへの協力に謝意を示すことを目的に決めたという。

上場企業となって10年の節目、さまざまな施策で株主重視の考えを具現化しているエー・ディー・ワークス。中長期の投資を考えるうえで、このような企業には注目しておきたいところだ。

>> エー・ディー・ワークスのライツ・オファリング&感謝配当について詳しく知る

選択権は投資家に 「ライツ・オファリング」が投資家から注目される理由

企業にとって極めて重要な資金調達。その方法として「増資」を選択する企業は多いが、その中でも株主にも企業にも魅力があるとして「ライツ・オファリング」が注目されている。

ライツ・オファリングで調達した資金を積極的に活用することで、過去業績を大きく伸ばしてきた企業がある。不動産業を営む東証一部上場企業のエー・ディー・ワークス だ。

過去2回、ライツ・オファリングを実施しており、2012年に約5億円、2013年には約22億円の調達に成功。同社が3回目の実施を発表した。今回のライツ・オファリングで調達する予定の資金について同社はコア事業の事業基盤強化や新しい不動産流通マーケットの創造に活用するとしている。

>> エー・ディー・ワークスのライツ・オファリングについて詳しく知る

(画像=PIXTA)

過去2度の実施で成長軌道に

ライツ・オファリングは「新株予約権無償割当」とも呼ばれる。既存株主に対して一定価格で株が購入できる新株予約権が無償で割り当てられる制度だ。株主は新株予約権の権利を行使して株を購入するか、新株予約権の権利を売却するか、選択できる。

エー・ディー・ワークスが過去2回の実施でどれくらい業績を伸ばしてきたか見てみよう。

(画像=エー・ディー・ワークス)

まず1回目の実施(2012年10月)の前後だ。実施前の2012年3月期、収益不動産残高は38億1000万円、経常利益は2億9000万円だった。1回目の実施約5億円を調達したところ、13年3月期には、それぞれ57億300万円と3億6100万円になっている。

その年、13年10月に2回目のライツ・オファリングを実施、約22億円を調達。14年3月期には収益不動産残高は101億2400万円と倍増、経常利益も4億5000万円となっている。その後の成長も順調で、17年3月期には、それぞれ203億1800万円、7億4800円にまでなっている。同社がライツ・オファリングで調達資金をしっかりと事業成長につなげてきたことが分かるだろう。

同社は、3回目の実施後の業績見通しとして、2018年3月期の業績予想を、収益不動産残高250億円、経常利益9億円とさらなる成長を見込んでいる。

エー・ディー・ワークスが業界でも驚きの手法が取れる理由

エー・ディー・ワークスが成長の軌跡を描けたのは、何もライツ・オファリングという手法を取り入れたからではない。しっかりとしたビジネスモデルがあってこそであることは言うまでもない。

同社の中核事業は収益不動産販売だ。不動産販売では一般に、物件を顧客に販売するために物件を仕入れる必要がある。仕入れた物件は棚卸資産となるが、価格の変動などを考慮して早期に売却し、棚卸資産を貯め込まないようにすることが業界の常識だ。

しかし同社では「棚卸資産を積み増す」という業界では驚きの手法を取り入れている。まずハード・ソフト面など様々な事情で本来の価値を発揮できていない物件を“目利き力”で探し出す。

その後、自社で購入後は内装や外装の工事、入居率の向上等の資産価値を高めるリノベーションをおこなっている。リノベーションによって、物件の価値が向上し、満室稼働状態を目指すことによって、棚卸資産自体が収益を上げる資産となるのだ。

価値・入居率が向上した物件はもちろん顧客にも販売されている。顧客への販売後はマンションの管理の請負や管理物件の長期修繕、オーナーの他の資産運用の相談など、様々な事を同社に任せることが可能だ。

感謝配当、ポイント付与……手厚い株主還元

(画像=エー・ディー・ワークス、画像をクリックすると外部サイトに飛びます)

不動産業界では異色のビジネスモデルも注目だが、同社では株主を大切に扱う姿勢にも注目が集まっている。同社は過去2回と2017年7月に実施予定のライツ・オファリングへの協力の感謝の意味も込めて、1株あたり1.65円の感謝配当を出すことを公表している。

もちろん感謝配当以外にも期末には通常の配当金も例年支払われており、2017年3月期には130周年記念配当も実施するなど、手厚い株主還元が有名だ。

配当以外にも珍しい株主優待にも注目だ。同社の株を保有していると、株数に応じてポイントが貯まる「株主クラブ」制度もスタート。貯まったポイントは食品や宿泊券等様々な商品と交換が可能だ。

異彩を放つビジネスモデルや手厚い株主還元に定評がある同社。今回実施予定のライツ・オファリングをきっかけにさらなる飛躍が見込まれる。

>> エー・ディー・ワークスの事業内容についてさらに知る